La mise en location d’un logement, qu’il soit vide ou meublé, n’est plus simplement une signature de bail : dans certaines communes, le bailleur doit accomplir une formalité administrative appelée « permis de louer ». Ce dispositif est particulièrement important à connaître pour les investisseurs en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : il engage votre conformité, votre tranquillité locative et la valeur de votre patrimoine.
Définition et fondements légaux
Le dispositif du permis de louer permet à une commune ou à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat de soumettre la mise en location d’un logement à une autorisation préalable ou à une déclaration.
Il est institué par la loi Loi ALUR (24 mars 2014) et mis en œuvre via les dispositions du code de la construction et de l’habitation (articles L 635-1 et suiv., articles L 634-1 et suiv.).
Cette formalité vise à renforcer la lutte contre l’habitat indigne ou dégradé, et à garantir que les logements proposés à la location respectent les normes minimales de décence, de sécurité et de salubrité. Pour faire simple, un organe de controle doit pouvoir s’assurer que des logements de très mauvaises qualité ne sont pas mis en location.
Selon la situation de la commune, deux régimes peuvent être retenus :
- Déclaration de mise en location (DML) : le bailleur effectue une déclaration après la signature du bail.
- Autorisation préalable de mise en location (APML) : le bailleur doit obtenir une autorisation avant la mise en location.
Qui est concerné ?
Le dispositif s’applique aux propriétaires-bailleurs qui mettent en location un logement à usage de résidence principale du locataire, que ce soit en location vide ou meublée et ce dans une des zones délimitées par la commune ou l’EPCI. Ce sont ces collectivités qui décident de l’instaurer ou non, et de fixer le périmètre (quartier, immeuble, zone géographique). Ainsi l’ensemble d’une commune ou d’un territoire n’est pas forcément concerné, c’est le maire ou le président de l’EPCI qui en fixe les contours.
Certaines exceptions existent : par exemple, les logements sociaux ou les logements faisant l’objet d’une convention APL peuvent être exclus, selon la décision locale.
En tant que bailleur, classique ou LMNP, vous devez donc vérifier si la mise en location de votre bien peut être soumise à ce dispositif, même si vous n’êtes pas bailleur professionnel.
Modalités : déclaration vs autorisation préalable
Déclaration de mise en location (DML)
Lorsque la commune a retenu ce régime, le bailleur doit remplir le formulaire Cerfa n° 15651*01 à déposer dans les 15 jours suivant la signature du bail.
La collectivité délivre un récépissé. Le bailleur conserve ce document.
Autorisation préalable de mise en location (APML)
Dans ce cas, avant la signature du bail, le bailleur doit déposer le formulaire Cerfa n° 15652*01 auprès de la mairie ou de l’EPCI.
La collectivité peut demander à visiter le logement, vérifier les diagnostics obligatoires, et peut conditionner l’autorisation à des travaux. En l’absence de réponse dans le délai légal, l’autorisation peut être tacite.
Le bailleur doit joindre au dossier les diagnostics techniques du logement (DPE, électricité, gaz, etc.) ainsi que tout autre document demandé par la collectivité.
Le choix entre DML ou APML dépend de la commune : il est essentiel d’identifier ce qui s’applique à votre bien.
Comment savoir si votre bien est concerné ?
Voici notre proposition de méthode pas à pas à suivre pour vérifier si le dispositif s’applique à votre location :
- Identifier la collectivité compétente
Il n’existe pas de moyen direct de connaitre toutes les zones concernées par le permis de louer. Vous devrez donc vérifier si votre logement dépend d’une commune ou d’un EPCI qui exerce la compétence « habitat » ou « logement privé ».
Consultez le site internet de la mairie ou de l’inter-communalité, ou plus simplement joigner par téléphone le service urbanisme de la commune. Les coordonnées de l’organisme à contacter sont disponibles via ce site du gouvernement: https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34210
Exemple : sur le site de Saint‑Denis (département Seine-Saint-Denis), la commune indique qu’à partir du 1er septembre 2025, tout bailleur d’un bien de plus de 15 ans est soumis à l’APML.
- Vérifier l’arrêté ou la délibération locale
Cherchez l’arrêté municipal ou la délibération de l’EPCI indiquant « zone soumise au permis de louer », et précisant :
- le type de procédure (DML ou APML)
- le périmètre (quartier, immeuble, date de construction, etc.)
- les conditions (ex : logement de plus de X ans, immeuble de X logements).
Ces informations sont souvent disponibles sur le site internet de la collectivité ou en mairie. Là aussi un appel téléphonique sera certainement plus efficace.
- Vérifier que votre logement correspond aux critères de la zone:
- Le logement est-il situé dans la zone géographique définie ?
- S’agit-il d’une location à usage de résidence principale (vide ou meublé) ?
- Y a-t-il des exclusions applicables (logements sociaux, conventionnés, bail meublé hôtelier) ?
- Effectuer la démarche adaptée :
- Si votre commune impose une APML : il faudra remplir et déposer le Cerfa 15652*01 avant signature du bail auprès de la collectivité.
- Si votre commune autorise une DML : il faudra remplir et déposer le Cerfa 15651*01 dans les délais (souvent dans les 15 jours après signature du bail).
- Joindre tous les diagnostics obligatoires et justificatifs demandés.
- Conserver le récépissé ou l’autorisation obtenue et le mettre à disposition du locataire.
- Conserver votre dossier
Pensez à bien conserver une copie des documents suivants : formulaire envoyé, récépissé ou autorisation, bail, diagnostics.
En cas de contrôle, ces éléments doivent pouvoir être fournis. Donc notre conseil est de bien conserver tous ces documents au sein de votre dossier locatif.
Les obligations concrètes pour le bailleur
Au-delà de la démarche administrative, le bailleur doit anticiper d’autres aspects :
- Veiller à ce que le logement respecte les critères de décence (surface minimale, volume, absence d’animaux nuisibles, installations conformes).
- Joindre au dossier : diagnostics « obligatoires » (DPE, gaz, électricité, plomb, amiante… selon la situation).
- Suivre la procédure selon le régime retenu (APML ou DML).
- En cas de relocation ou changement de locataire, vérifier si une nouvelle démarche est nécessaire (souvent oui dans les zones concernées).
- Conserver les justificatifs dans un classeur « gestion locative » : démarches, récépissés, bail, diagnostics, état des lieux.
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect du dispositif peut entraîner des sanctions administratives et financières :
- Une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une première infraction (par exemple : mise en location sans autorisation ou déclaration).
- Une amende pouvant atteindre 15 000 € en cas de récidive ou de mise en location malgré un refus de l’autorisation.
- Le bail reste valide pour le locataire, mais le bailleur engage sa responsabilité.
La prise en compte de ces sanctions montre qu’il ne s’agit pas d’une formalité secondaire : c’est un acte de conformité essentiel.
Pourquoi ce dispositif ? Quels enjeux pour le bailleur et la collectivité?
Pour la collectivité
Le permis de louer est un outil de politique publique : il permet d’identifier, de contrôler et de requalifier les logements locatifs privés qui présentent un risque de mal-logement ou d’insalubrité. Il s’inscrit dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne. Cette disposition fait notamment échos aux différents incendies ayant survenus dans des grandes villes suite à des logements insalubres.
Pour le bailleur
- Ce dispositif vous engage dans une démarche de gestion professionnelle : anticiper l’obligation, respecter les normes, c’est limiter les risques (litiges locataires , et sanctions)
- En anticipant, vous réduisez le risque de refus d’autorisation ou de suspension de location, et vous améliorez la qualité de votre parc locatif notamment en limitant ou anticipant les périodes de vacance pour travaux.
Conclusion : anticiper pour louer en toute conformité
Le permis de louer constitue aujourd’hui un volet incontournable de la gestion locative, il s’agit d’une contrainte administrative supplémentaire hélas, mais qui peut rapidement être traitée. Pour un bailleur, et notamment un investisseur en LMNP, l’enjeu est double : respecter les obligations légales et tirer parti de cette conformité par rapport à d’autres logements notamment en communiquant sur les annonces.