Marchand de biens et immeubles anciens : la TVA sur la marge n’est pas automatique

La TVA sur la marge fait partie du vocabulaire courant des marchands de biens. Ce régime est souvent considéré comme le traitement par défaut applicable lors de la revente d’un actif : on imagine spontanément une TVA calculée sur la seule marge dégagée lors de l’opération.

Or cette idée reçue est fausse. Dans la majorité des opérations impliquant la revente d’un bien ancien, aucune TVA ne sera appliquée.

Pour comprendre ce qui s’applique réellement, il faut distinguer deux niveaux :

1. Est-ce que la vente est soumise à la TVA ou exonérée ?
2. Si elle est soumise à la TVA, la base est-elle le prix total ou seulement la marge ?

L’arrêt du Conseil d’État du 27 novembre 2020 (affaire SNC Lips) est venu clarifier (et durcir) le lien entre droit à déduction et option pour la TVA, ce qui concerne directement les marchands de biens intervenant sur des immeubles anciens.

Le cadre général : TVA et revente d’un immeuble ancien par un marchand de biens

Principe : exonération de TVA pour les immeubles achevés depuis plus de cinq ans

En TVA immobilière, la première règle à garder en tête est simple : lorsque le marchand de biens revend un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, la vente est en principe exonérée de TVA. C’est l’effet combiné des dispositions de l’article 261 du CGI applicables aux immeubles anciens.

En pratique, cela signifie que :

• l’acte de vente ne mentionne pas de TVA sur le prix de vente ;
• l’acquéreur supporte les droits d’enregistrement au taux de droit commun ;
• le vendeur ne collecte aucune TVA sur cette opération.

Ce régime d’exonération de principe est le point de départ. La TVA (qu’elle soit calculée sur le prix total ou sur la marge) n’apparaît qu’à la suite d’une démarche volontaire du vendeur, via l’option pour la TVA.

Trois régimes possibles lors de la revente

Sur une même opération de revente d’immeuble ancien par un marchand de biens, on peut in fine se retrouver dans l’une des trois configurations suivantes :

• une vente exonérée de TVA ;
• une vente taxable à la TVA sur le prix total ;
• une vente taxable à la TVA sur la marge.

L’erreur fréquente consiste à raisonner directement en se demandant si l’on sera « à la marge » ou « au prix total ». En réalité, la question se traite en deux temps :

1. d’abord, déterminer si la vente reste sous son régime naturel d’exonération ou si le marchand de biens opte pour la TVA ;
2. ensuite, lorsque la vente est taxable, déterminer si la base d’imposition est le prix total ou, à titre dérogatoire, la marge.

TVA sur la marge : d’abord une option à la TVA, ensuite un mode de calcul

Étape 1 : l’option pour la TVA (article 260, 5° bis du CGI)

Sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, la vente est exonérée, sauf si le vendeur décide d’opter pour la TVA. Cette option est prévue par l’article 260, 5° bis du CGI.

Concrètement, pour un marchand de biens :

• sans option, la vente reste exonérée ;
• avec option, la vente devient taxable à la TVA, mais ouvre corrélativement un droit à déduction sur la TVA grevant les dépenses directement liées à cette cession (prix d’acquisition, certains travaux et frais, dans le respect des règles de lien direct).

L’option est donc le véritable pivot du régime : c’est elle qui fait basculer l’opération de l’exonération vers la taxation. Le vendeur ne « choisit » pas librement entre TVA sur la marge et TVA sur le prix total : c’est la situation initiale d’acquisition qui va ensuite déterminer le mode de calcul de la base.

Étape 2 : prix total ou marge (article 268 du CGI)

Une fois la vente rendue taxable par l’option, c’est la déduction éventuelle de TVA lors de l’acquisition initiale qui permet de trancher sur le régime applicable.

L’article 268 du CGI précise en effet que, dans le cadre d’une opération de livraison de terrains à bâtir ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans, soumise à la TVA sur option, et lorsque l’acquisition initiale n’a pas donné lieu à une déduction de TVA, la TVA doit être calculée non pas sur le prix total, mais sur la seule marge réalisée par le vendeur.

En synthèse, la TVA sur la marge ne s’applique que si plusieurs conditions sont réunies :

• la vente concerne un terrain à bâtir ou un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ;
• la vente est rendue taxable par l’option à la TVA (article 260, 5° bis) ;
• l’acquisition par le vendeur n’a pas ouvert droit à déduction de TVA (par exemple, achat auprès d’un particulier ou dans le cadre d’une opération exonérée).

Dès lors que, à l’acquisition initiale, le marchand de biens a bénéficié du droit à déduction de la TVA sur le prix d’achat (qu’il ait effectivement exercé cette déduction ou non), la TVA due lors de la revente taxée sera alors calculée sur le prix total.

En résumé :

• acquisition avec TVA déductible et revente taxée sur option = TVA sur le prix total ;
• acquisition sans TVA déductible et revente taxée sur option = TVA sur la marge, si les autres conditions sont réunies.

Pourquoi le « réflexe TVA sur marge » est trompeur

Beaucoup de marchands de biens ont été habitués à raisonner ainsi : « J’achète un bien ancien, je le revends, je suis marchand de biens, donc ce sera TVA sur la marge ».

Ce réflexe est trompeur pour trois raisons :

1. la vente d’un immeuble de plus de cinq ans est d’abord exonérée de TVA ;
2. la taxation n’existe que si le vendeur opte pour la TVA ;
3. la TVA sur la marge n’est qu’un mode de calcul dérogatoire, conditionné par l’absence de droit à déduction lors de l’acquisition.

Les conséquences sur la déduction de la TVA sur les travaux

Le caractère optionnel de la soumission de la revente à la TVA implique un enjeu majeur : celui de la déduction de la TVA sur les achats liés à l’opération, et donc principalement sur les travaux.

L’arrêt du Conseil d’État du 27 novembre 2020 (n° 426091, SNC Lips / Financière Lord Byron) est devenu une décision de référence en TVA immobilière. Il ne porte pas directement sur la TVA sur la marge, mais sur une question étroitement liée : le moment et les conditions de la déduction de la TVA d’acquisition lorsqu’un immeuble ancien est acheté en vue de la revente.

Les faits : achat pour revendre, location intermédiaire et TVA

Dans cette affaire, une société de type marchand de biens avait acquis plusieurs immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Les acquisitions initiales avaient elles-mêmes été soumises à la TVA, car les vendeurs avaient opté pour la TVA sur ces cessions. La société a donc payé une TVA importante sur le prix d’achat.

Immédiatement après l’acquisition, la société a :

• déduit la TVA grevant le prix d’achat ;
• comptabilisé les immeubles en stock, avec l’intention de les revendre ;
• et, dans l’attente de la revente, loué les immeubles avec TVA, de sorte que les loyers étaient eux-mêmes taxés.

L’administration a contesté cette déduction immédiate, estimant que la TVA sur l’acquisition ne pouvait pas être récupérée à ce stade. Le litige est remonté jusqu’au Conseil d’État.

La question posée : à quel moment la TVA grevant l’achat devient-elle déductible en présence d’une location intermédiaire ?

La question juridique était la suivante : lorsqu’un marchand de biens achète un immeuble ancien en vue de le revendre, mais qu’il le loue avec TVA dans l’intervalle, la TVA payée sur le prix d’acquisition se rattache-t-elle :

• à l’activité locative (taxable), ce qui justifierait une déduction immédiate ;
• ou à l’opération de revente (exonérée par nature sauf option), ce qui conduirait à différer ou à remettre en cause la déduction ?

La réponse du Conseil d’État : la primauté de l’intention de revente

Le Conseil d’État retient une position très claire : lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de la revente, la TVA grevant le prix d’acquisition est regardée comme se rattachant directement et exclusivement à cette opération de revente.

En conséquence, cette TVA :

• n’est pas déductible tant que la revente n’est pas intervenue ;
• ne devient déductible que si, au moment de la revente, le vendeur exerce l’option de l’article 260, 5° bis du CGI et soumet la cession à la TVA.

Le fait que l’immeuble ait été loué avec TVA pendant plusieurs années n’y change rien : pour le Conseil d’État, cette location intermédiaire ne suffit pas à faire regarder le prix d’acquisition comme une dépense se rattachant à l’activité locative.

L’arrêt consacre donc une approche très stricte :

• ce qui compte, c’est l’intention initiale de revendre ;
• tant que la revente n’est pas taxée, la TVA d’acquisition reste « en suspens » ;
• si la revente est finalement réalisée sans option pour la TVA, la TVA d’acquisition peut rester définitivement non déductible.

Qu’il s’agisse donc de l’éventuelle TVA payée sur l’acquisition initiale, ou de celle payée sur les travaux réalisés en vue de la revente, l’une comme l’autre ne seront déductibles qu’au moment de la revente, en cas d’exercice de l’option. La récupération de la TVA dépend, in fine, du choix opéré au moment de la revente :

• revente avec option TVA : droit à déduction de la TVA d’acquisition et de la TVA sur les travaux seulement lors de la revente ;
• revente sans option : TVA d’acquisition et TVA sur travaux non récupérables.

L’arrêt met ainsi en lumière à quel point la stratégie TVA sur la revente (option ou non) est structurante pour l’économie globale de l’opération, bien au-delà de la simple question « marge ou prix total ».

Conséquences pratiques pour les marchands de biens

Arbitrer entre exonération et option à la TVA

Pour chaque projet, le marchand de biens doit raisonner en deux temps.

D’abord, il doit se demander si la revente sera laissée exonérée ou si l’option pour la TVA sera exercée. L’arrêt du 27 novembre 2020 montre que ce choix n’impacte pas seulement la facture de vente, mais aussi la possibilité de récupérer la TVA d’acquisition et la TVA sur certains travaux.

Ensuite, s’il décide de taxer la vente, il doit vérifier si les conditions de la TVA sur la marge sont réunies. Si l’acquisition a été réalisée sans droit à déduction et que le bien conserve la même qualification (immeuble ancien, terrain, etc.), la base pourra être limitée à la marge. Dans le cas contraire, la TVA sera due sur le prix total.

Un impact direct sur la trésorerie

L’enseignement de l’arrêt Lips est aussi un avertissement en matière de trésorerie. Là où certains schémas supposaient une déduction immédiate de la TVA d’acquisition, la jurisprudence impose désormais d’envisager une déduction différée, subordonnée à la taxation effective de la revente.

Si la revente intervient plusieurs années après l’acquisition, la TVA reste immobilisée pendant toute cette période. Et si, au final, le marchand de biens renonce à opter pour la TVA sur la cession, cette TVA pourra rester définitivement à sa charge.

Cela impose, pour chaque dossier, d’intégrer la question TVA dans le business plan : calendrier de détention, phase locative éventuelle, stratégie de sortie, arbitrage entre l’attractivité commerciale d’une vente hors TVA et l’intérêt financier d’une récupération de TVA.

Sécuriser l’application de la TVA sur la marge

Lorsque la stratégie conduit à une vente taxée en TVA sur la marge, il est important de sécuriser le dossier. Quelques réflexes pratiques peuvent être mis en place :

• documenter le régime d’acquisition : vérifier que la TVA n’a pas été déductible à ce stade (achat auprès d’un particulier, opération exonérée, etc.), et conserver les actes et justificatifs ;
• vérifier la cohérence juridique du bien entre l’acquisition et la revente : un bien acquis comme immeuble bâti et revendu comme terrain, ou l’inverse, peut remettre en cause l’accès à la TVA sur marge ;
• soigner les mentions dans l’acte de revente : option pour la TVA, référence à l’article 268 du CGI lorsque la marge est retenue comme base.

L’enjeu n’est pas seulement fiscal : en cas de remise en cause de la TVA sur marge au profit d’une TVA sur le prix total, le coût peut être considérable, surtout si l’acquéreur n’a pas la possibilité de récupérer la TVA.

Conclusion : sortir du réflexe « TVA sur marge automatique »

Pour un marchand de biens, la bonne grille de lecture n’est pas : « Je suis marchand de biens, donc je suis à la TVA sur la marge ».

La bonne séquence de questions est la suivante :

1. Sur cet immeuble, le régime naturel est-il la TVA ou l’exonération ?
2. Est-ce que je souhaite exercer l’option pour la TVA à la revente ?
3. Si la vente est taxée, l’acquisition m’a-t-elle ouvert droit à déduction ?
   • oui → TVA sur le prix total ;
   • non → TVA sur la marge, si les autres conditions sont réunies.
4. Au regard de l’arrêt du 27 novembre 2020, à quel moment puis-je réellement récupérer la TVA d’acquisition, et qu’est-ce que cela implique pour la rentabilité globale de l’opération ?

En résumé, la TVA sur la marge n’est pas un principe automatique imposé aux marchands de biens, mais le résultat d’un enchaînement juridique précis : nature de l’immeuble, option pour la TVA, régime de l’acquisition et stratégie de sortie.